土地購入前に知っておきたい「セットバック」とは？メリット・デメリットについて

土地購入を検討していると、不動産広告などで、「セットバック」もしくは「SB」などの注意書きを目にしたことがある人もいるでしょう。セットバックとはどういう意味なのでしょうか。

セットバックとは、英語で「後退」を意味します。日本では主に不動産用語として使用されています。

不動産用語でセットバックは、「家を道路から後退させて建てること」を意味します。なぜ購入した自分の土地なのに、道路に面した位置からさらに後退させて家を建てなければならないのか、疑問に思う人もいるでしょう。これには、建築基準法第43条に記載されている「接道義務」が関係しています。建築基準法では、「建物を建てる場合、原則としてその土地が幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければならない」と定められています。土地が面している道路の幅が4m未満の場合、この幅を4m以上にするために、セットバックする必要があるのです。

幅員4m未満の道路に面した土地はセットバックが必要になりますが、セットバックする幅の計算方法は、前面道路の向かいの土地の状況によって2つに分けられます。

【道路を挟んで向かい側が宅地の場合】
向かい側も宅地の場合、足りない道幅分を両側の土地で平等にセットバックします。この際の計算方法は、道路の中心線から2mずつ測って、必要な道幅分を出すものです。例えば道路幅が3mだった場合を考えてみましょう。道路幅を4mにするには1m必要なため、それぞれ50cmずつセットバックすることになります。

【道路を挟んで向かい側が川や崖などの場合】
向かい側が川や崖など、向かい側の境界線が動かせない条件の場合は、4mの幅員に必要な道幅全てを負担することになります。例えば、3mの道路に面していた場合、1mセットバックする必要があります。

【なぜセットバックが求められる？】
セットバックの目的は、敷地の一部を公共の道路として提供することで、道路の幅員を確保することです。では、そもそも道路の幅員は何のために定められているのでしょうか。幅員4mの道路というと、大型車両も通行でき、車同士がすれ違えるくらいの幅です。この4mという道路の幅は、火災や事故などの緊急時に救急車両がスムーズに通れるように、また避難経路の確保のために、建築基準法で定められています。公共の利益のために、セットバックは求められるのです。

セットバックにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。メリット・デメリットを知ることで、セットバックをより深く理解でき、土地購入の判断に役立つでしょう。

【防災・防犯効果が上がる】
セットバックによって、家に接する道路が広くなります。そのため、火災や緊急時に救急車両が通りやすくなり、防災の面からメリットはあると言えるでしょう。また、道路の幅が十分にあることで道路の見通しが良くなり、交通事故の防止や防犯面でもメリットがあるでしょう。

【購入価格が安いケースが多い】
セットバックが必要な土地は、購入した土地がセットバックの分狭くなるため、土地の価格が低く見積もられ、価格が安くなる場合があります。コストを抑えたいのであれば、セットバックの土地を検討してみるのも良いでしょう。

【セットバックにかかる費用は自己負担の場合もある】
セットバックをするためには、セットバックする距離を測る測量費用や、道路の舗装費用などが発生します。一般的に、セットバックにかかる費用は土地の所有者が負担することが多いですが、自治体によっては費用を助成してもらえることもあります。土地の購入前に確認しておくと安心でしょう。

【建物の大きさが制限される】
セットバックする敷地は公共の道路として提供するため、その分敷地面積は減ってしまいます。セットバック後の広さで家を建てることになり、建設可能な家のサイズが本来の敷地面積で建てられる家の大きさより小さくなります。セットバック後の敷地面積で希望する規模の家が建てられるか、あらかじめ確認しておくことが大切です。

セットバックが必要な土地や物件を購入する上で、知っておきたい注意点について4つ紹介します。

セットバックせずに家を建てることもできるのでは？と思う人もいるかもしれません。しかし、セットバックを拒否することは不可能です。家を建てるには、自治体に建築確認申請を行う必要があり、建築基準法に照らし合わせて必要とされるセットバックを行わない申請は通りません。申請が通らないと家を建てること自体ができず、土地だけを持て余してしまいます。家を建てるには、セットバックは不可欠です。

セットバックした部分は、公共の道路とみなされるため、駐車場としての利用はできません。駐車するスペースとしてだけでなく、私的な利用ができないスペースとなるため、門や塀、フェンスを設置することも建築基準法違反となってしまいます。駐車場や門、フェンスなどを設置するのであれば、セットバックした後の敷地面積に収まるようにしましょう。

敷地面積に対して建てられる住宅のサイズは、建築基準法によって容積率、建蔽率という指標で制限が定められています。容積率や建蔽率は、敷地に対して建物が占める割合を示すものです。セットバックが必要な敷地の場合、セットバックを行った敷地部分は道路となるため、建物を建てるための容積率、建蔽率を算出する際の敷地面積として含めることはできません。セットバックをすることで、本来の土地の面積で建てられる家のサイズより小さくなることに注意しましょう。

セットバックのルールは建築基準法によるものですが、建築基準法が施行される以前よりある建物は例外となり、セットバックする必要はありません。不動産を探している人の中には、土地だけでなくすでに建設された物件の購入を検討している人もいるでしょう。すでに建物が建っていても、その土地のセットバックが必要かどうかチェックしておくことは非常に重要です。
建築基準法が施行される以前からある建物であれば、接する道路の幅員が4m未満であってもセットバックは求められません。しかし、将来建て替えをするのであれば、その際はセットバックが必要です。さらに接道義務を満たしていない敷地の場合は、建て替え自体ができない、再建築不可物件である可能性もあります。物件を検討する際は、セットバック済みであるかどうかを不動産会社や建築士に相談し、しっかり確認しましょう。

セットバックだからと敬遠せず、正しく見極めよう

セットバックが必要な土地は、セットバックのための費用がかかったり、建設可能な敷地面積が減ってしまったりといったマイナス面が目に付きがちです。しかし、安い金額で購入できたり、防災や防犯面で利点があったりと、メリットも十分あります。セットバックだからと敬遠せず、正しく理解することで、賢く土地を購入できるでしょう。