家づくり

畑や田んぼなどの農地に家を建てたい方へ|転用条件や手続きについて

土地の都合上畑や田んぼなどの農地に家を建てたいと思っている方もいるのではないでしょうか。しかし農地に家を建てることはそもそも法律的に可能なのかなど、不安なことも多いでしょう。そこでここでは、農地を転用して家を建てる場合に必要な手続きや注意点について解説します。

1.農地は宅地用に使うことができるのか?

そもそも農地は宅地として使うことができるのでしょうか。農地転用の法律周りについて解説していきます。

条件をクリアすればOK

田んぼや畑だった場所に住宅を建てるのは条件さえクリアすれば可能です。日本の法律では農地や宅地というように、その土地をどのように使うかは法律で定められており、基本的にそれ以外の用途では使うことができません。そのため、農地に住宅を建てたいならお住まいの地域の農業委員会にて農地転用の手続きを行う必要があります。ただ手続きを行ったらすぐに転用が許可されるものではなく、農業委員会に必要書類を提出したあと実地調査が行われ、その後にお住まいの地域の都道府県知事から正式な許可が下りれば農地でも住宅を建てることができます。

手続きや許可申請の難易度に関しては農地がある土地の分類によって変わります。まず農地はおおまかに市街化区域農地・市街化区域外農地・農業振興地域に分類されます。うち市街化区域内農地は元々住宅を建てる前提の地域にある農地なので、手続きもただお住まいの農業委員会に書類を提出するだけで審査は必要ありません。市街化区域外農地はその名の通り市街地から外れた場所にあり、できるだけ建物を建てず、農地として使いましょうという考えのもとに運用されています。こちらに関しては農地転用の手続きを行った後に審査が行われ、許可が下りれば転用ができます。

そして農業振興地域は質の良い農地と認められており、農地として保存することが推奨されています。原則転用はできませんが、生産力が弱いなどの条件を満たしている場合のみ許可が通ります。ただし、農業振興地域の中でも特に農用地区内農地は転用が禁止されており、万が一転用を希望する場合はまず農用地区から除外する手続きが必要となります。

費用はいくらくらい必要?

農地転用にあたっては手続き費用と地盤を造成するための費用が必要です。手続費用に関しては土地の種類によって金額が変動します。市街化区域内農地の場合はただ申請を出せば良いだけなので費用も比較的安く、10万円あれば十分でしょう。それ以外の農地に関しては審査に必要な書類を揃える必要があり、場合によっては数十万円〜100万円近い費用が必要になることもあります。
また、農地を宅地として使うためには地盤の造成が必要です。地盤を整えるのにかかる費用は1平方メートルあたり1,000円程度が相場と言われています。また、畑や田んぼの場合水気が多くて地盤が弱いことが多く、基本的には地盤改良も必要になります。こちらの費用は50万円〜100万円程度と見積もると良いでしょう。その他にも土地によっては盛り土をして道路と同じ高さにしたり、水道を引いたりしなければいけない可能性があります。したがって農地転用にあたって必要な地盤造成には最低でも100万円、場合によっては数百万円必要になることも想定しておきましょう。

2.農地転用のポイントや注意点

農地転用は安い土地に家を建てられるのがメリットです。しかし場合によっては家を建てるまでに時間がかかったり莫大な費用が必要になったりすることがあります。それでは農地転用にあたって理解しておくべきポイントや注意点について解説します。

下調べは入念に!

農地転用にあたってはまず転用したい土地についての下調べをしっかり行いましょう。先ほど解説したように農地にも種類があり、申請の通りやすさが大きく変わります。場合によっては転用ができないこともあるので、農地の分類についてよく理解しておく必要があるでしょう。
その他に農地の地盤や立地について確認することも大切です。農地の中でも特に田んぼだった土地に家を建てたい場合、水分量が多く地盤も弱くてそのまま家を建てると家が傾くなどのリスクがあります。そこで地盤の造成が必要になりますが、条件の悪い土地ほど地盤の造成に費用がかかるので、土地代を節約して家を建てるはずだったのに施工してみたら予算を遥かにオーバーしてしまう可能性があります。

特に注意すべきなのが市街化区域内農地以外の農地を転用したい場合です。市街化区域内の場合水道や電気などある程度インフラ環境が整っている可能性が高いのに対し、それ以外の土地の場合インフラ周りの工事も必要になる可能性が高いでしょう。場合によっては引き込みがそもそもできないというケースも存在するので注意が必要です。インフラ周りの費用に関しては、上下水道は数十万円を要します。水道以外のインフラに関しては企業側が負担してくれるケースがあるので、事前に確認をしておいてください。加えて住宅は建築基準法によって土地のうち2メートル以上が道路に接していないといけないと定められています。農地転用の難点がこの接道義務であり、転用したい土地周辺の道路も把握しておく必要があるでしょう。

手続きや宅地造成には時間がかかる

 

農地転用はすぐにできるものではありません。これまで解説してきたように、農地転用にあたっては手続きをして許可を得た後に施工に着手する必要があります。手続きに関しては、市街化区域内の場合申請だけで済むので12週間程度と比較的早く手続きを終えられます。ただそれ以外の区域の場合は調査が必要であり、1ヶ月以上の時間を要します。特に審査が長期化しやすいのが農業振興地域にある農地であり、中でも農用地区内農地を転用したい場合除外手続きも含めて1年以上かかることもあります。しかもこれはあくまで申請が通るまでの期間です。その後に測量や分筆なども必要になるので、比較的手続きが早く終わる市街化区域内でも1ヶ月半〜2ヶ月は必要と見積もる必要があるでしょう。

宅地造成にも当然時間が必要です。一般的な農地の宅地造成は12ヶ月程度が平均と言われています。それ故に、農地転用をして住宅を建てる場合、早くても半年程度はかかるものと思っておく必要があるでしょう。

これだけ時間がかかると固定資産税にも影響が出ます。固定資産税は毎年11日のその土地・建物の評価額によって変わるものです。そこで完成までに年をまたいでしまった場合、建物はまだ完成していないので固定資産税の対象から外れますが、土地に関しては農地ではなく宅地として評価されることになります。一軒家の土地の固定資産税における評価に関しては、その土地にある建物の居住実績があると税制優遇が受けられますが、この場合住宅は完成前であり、当然居住実績も認められないので優遇が受けられません。

農地転用は造成作業が必要になる分通常よりも住宅の完成までに時間がかかるものです。このように完成までに年をまたいでしまうと固定資産税の面で損をする可能性があります。したがって、農地転用をする際は建築にかかる期間をしっかり把握し、税金面で損をすることがないようにしましょう。

 

3.農地転用は費用も時間もかかる!よく確認したうえで実行しましょう。

農地転用は安い農地に住宅を建てられてお得と思うかもしれませんが、地盤づくりやインフラの引き込み作業などによって費用が膨らんでしまうことがよくあります。それだけでなく農地転用には手続きが必要であり、手続きが承認されるまで時間がかかります。このように農地転用は宅地に家を建てる場合と比べて面倒な点が多いのも事実です。したがってよく考えたうえで農地転用を実行してください。

監修 一級建築 代表取締役 原 康人氏

株式会社三建コンサル

個人・法人のお客様から土地や建物に関するご相談(空き家、相続、土地建物の売買など)を伺い、ご提案をしながら一緒に解決策を見出しています。建築設計はもちろん、土地の測量、農地転用や市町村の申請書類作成も行っており、「土地から建物の相談役」として皆様のお役に立てるよう努めています。

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